Housing Market Behaviour and the Effect of Immigration Booms in the Case of Spain

Abstract

[eng] The housing market is a complex sector of the economy and plays a key role due to the importance it has on society. In this paper we deeply study the housing market, how does it behave according to its characteristics and the main factors that affect and determine its evolution. We focus on the Spanish housing market of the period between 1998 and 2011, observing the evolution of its prices and stock among these years and also relating it to the 2007 world economic crisis, which in the case of Spain specially affected the real-estate market. Our descriptive statistics show that new construction activity increased housing stock units in 2 log-points in annual average, while the increase in housing prices was of 6 log points per year and population changes were around 1,3 annual log-points. We set as the main determinant of this housing market behaviour the immigration boom that took place in Spain since the end of the nineties until de crisis burst. We provide OLS estimations of the effect of immigration on housing prices and construction activity in Spain between 2000 and 2011. In these estimations we observe a price-population elasticity of 0,48 and a stock-population elasticity of 0,53, results which verify our hypothesis that sets immigration boom of that decade as a key determinant of the specific housing market behaviour. In the last part we use marginal effects of each years’ population inflows in order to see how persistent they are as we move backward in time.

[spa] El mercado de la vivienda es un sector complejo de la economía que tiene un papel muy importante debido al efecto que tiene sobre la sociedad. En este estudio analizamos en profundidad el mercado de la vivienda, como se comporta de acuerdo con sus características y los principales factores que determinan su evolución. Nos centramos en el mercado de la vivienda de España en el periodo comprendido entre 1998 y 2011, observando la evolución de los precios y el stock a lo largo de esos años y a la vez relacionándolo con el contexto de crisis económica mundial que tuvo lugar desde el 2007 y que, en el caso de España, afecto especialmente al sector inmobiliario. La estadística descriptiva llevada a cabo muestra que la construcción de vivienda incrementó el stock en 2 puntos logarítmicos medios por año, mientras que el incremento en los precios de la vivienda fue de 6 puntos logarítmicos y los cambios en la población fueron de 1,3 puntos logarítmicos medios anuales. Fijamos como principal determinante de este comportamiento del mercado de la vivienda el boom migratorio que tuvo lugar en España desde finales de los noventa hasta el estallido de la crisis. Proporcionamos estimaciones de los MCO de los efectos de la inmigración en los precios y en la actividad de la construcción de vivienda en España entre el 2000 y el 2011. En estas estimaciones se observa una elasticidad precio-población de 0,48 y una elasticidad stock-población de 0,53, resultados que verifican nuestra hipótesis que presenta el boom migratorio de la década como determinante clave del comportamiento del mercado de la vivienda. En el último apartado utilizamos los efectos marginales de los niveles de población de cada año para ver cómo de persistentes son a medida que nos movemos hacia atrás en el tiempo.