El régimen de la vivienda de uso turístico como manifestación de la "nueva propiedad"

Abstract

[spa] En los últimos años, se ha advertido una proliferación normativa en materia de viviendas de uso turístico por parte de los legisladores autonómicos. Su origen coincide, principalmente, con la exclusión expresa llevada a cabo por el legislador estatal del contrato de arrendamiento de alojamiento privado en vivienda, en el art. 5, letra e), de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Este hecho dio inicio a un intenso debate doctrinal, que, a día de hoy, aún sigue vivo en cuanto al régimen jurídico civil aplicable a esta modalidad de contrato de arrendamiento de alojamiento y de su naturaleza jurídica, que dependerá, en última instancia, de lo dispuesto por la concreta Comunidad Autónoma. Pero, además, el análisis atento de las normas sectoriales evidencia, en ocasiones, una extralimitación competencial, al incluir, en normas de eminente carácter administrativo, dictadas al amparo de su competencia en promoción y ordenación del turismo, disposiciones de Derecho privado. Así, el objetivo de la presente tesis doctoral es ofrecer un análisis del régimen jurídico aprobado en materia de viviendas de uso turístico como manifestación de la «nueva propiedad», al erigirse la fórmula de la función social del derecho de propiedad, recogida en el art. 33.2 de la Constitución, como criterio delimitador del contenido del derecho dominical. Se parte del derecho a la propiedad privada como título jurídico suficiente, aunque no exclusivo, para celebrar un contrato de arrendamiento de alojamiento para, a continuación, centrar la atención en los aspectos de Derecho civil incluidos en una normativa autonómica turística, valorando su adecuación y coherencia de acuerdo con el bloque competencial previsto en la Constitución. Asimismo, por la intensa conexión que existe entre el urbanismo y el contenido del derecho de propiedad, se ha analizado la ordenación urbanística de las viviendas de uso turístico por parte de las Administraciones Públicas competentes. No obstante, la delimitación del contenido del derecho de propiedad no proviene, únicamente, de las leyes, sino también de los pactos o contratos. Por este motivo, se ha examinado el cuadro normativo estatal y autonómico de las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal. Por último, se ofrece un examen de la disciplina de las viviendas de uso turístico en Italia. Este hecho permite ofrecer una visión comparada de esta opción alojativa en dos ordenamientos jurídicos que, en el fondo, son muy parecidos en cuanto a organización territorial y distribución competencial y, a pesar de ello, se observan importantes diferencias en la materia.

[cat] En els últims anys, s’ha advertit una proliferació normativa en matèria d’habitatges d’us turístic per part dels legisladors autonòmics. El seu origen coincideix, principalment, amb l’exclusió expressa duta a terme pel legislador estatal del contracte d’arrendament d’allotjament privat en habitatges, a l’art. 5, lletra e), de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, a través de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges. Aquest fet va donar inici a un intens debat doctrinal que, avui dia, encara continua viu en quant al règim jurídic aplicable a aquesta modalitat de contracte d’arrendament d’allotjament i de la seva naturalesa jurídica, que dependrà, en última instància, del que es disposi per la concreta Comunitat Autònoma. Però, a més, l’anàlisi atenta de les normes sectorials evidència, a vegades, una extralimitació competencial, en incloure, en normes d’eminent caràcter administratiu, dictades a l’empara de la seva competència en promoció i ordenació del turisme, disposicions de Dret privat. Així, l’objectiu de la present tesi doctoral és oferir una anàlisi del règim jurídic aprovat en matèria d’habitatges d’ús turístic com a manifestació de la «nova propietat», en erigir-se la fórmula de la funció social del dret de propietat, recollida a l’art. 33.2 de la Constitució, com a criteri delimitador del contingut del dret dominical. Es parteix del dret a la propietat privada com a títol jurídic suficient, encara que no exclusiu, per a celebrar un contracte d’arrendament d’allotjament per a, a continuació, centrar l’atenció en els aspectes de Dret civil inclosos en una normativa autonòmica turística, valorant la seva adequació i coherència d’acord amb el bloc competencial previst a la Constitució. Així mateix, per la intensa connexió que existeix entre l’urbanisme i el contingut del dret de propietat, s’ha analitzat l’ordenació urbanística dels habitatges d’ús turístic per part de les Administracions Públiques competents. No obstant això, la delimitació del contingut del dret de propietat no prové, únicament, de les lleis, sinó dels pactes i contractes. Per aquest motiu, s’ha examinat el quadre normatiu estatal i autonòmic dels habitatges d’us turístic sotmesos a règim de propietat horitzontal. Finalment, s’ofereix un examen de la disciplina dels habitatges d’ús turístic a Itàlia. Aquest fet permet oferir una visió comparada d’aquesta modalitat d’allotjament en dos ordenaments jurídics que, en el fons, són molt semblants en quant a organització territorial i distribució competencial i, malgrat això, s’observen importants diferències en la matèria.

[eng] In recent years there has been a proliferation of regulations on tourist accommodation by regional legislators. Its origin coincides, mainly, with the express exclusion carried out by the state legislator of the lease contract for private accommodation in housing, in art. 5, letter e), of Law 29/1994, of 24 November, on Urban Leases, through Law 4/2013, of 4 June, on measures to make the housing rental market more flexible and promote it. This fact gave rise to an intense doctrinal debate which, to this day, is still alive as to the civil legal regime applicable to this type of accommodation rental contract and its legal nature, which will depend, ultimately, on the provisions of the specific Autonomous Community. But, in addition, a careful analysis of the sectorial rules sometimes reveals an excess of powers, by including private law provisions in rules of an eminently administrative nature, issued under the protection of their competence in the promotion and organisation of tourism. Thus, the aim of this doctoral thesis is to offer an analysis of the legal regime approved in the field of tourist accommodation as a manifestation of the "new property", as the formula of the social function of the property right, contained in art. 33.2 of the Constitution, is set up as a limit to the content of the right. It is based on the right to private property as a sufficient, although not exclusive, legal title to enter into an accommodation rental contract in order to then focus on the civil law aspects included in autonomous tourism regulations, assessing their suitability and coherence in accordance with the block of powers provided for in the Constitution. Likewise, due to the strong connection between urban planning and the content of property rights, the urban planning of tourist accommodation by the competent public administrations has been analysed. However, limitations to the content of the right of ownership do not only come from laws, but also from agreements or contracts. For this reason, the state and autonomous community regulatory framework for holiday dwellings subject to the horizontal property regime has been examined. Finally, an examination of the discipline of tourist accommodation in Italy is provided. This allows us to offer a comparative view of this accommodation option in two legal systems that are basically very similar in terms of territorial organisation and distribution of powers, although there are significant differences in this area.